Amb quines garanties expliquen els habitatges de nova construcció?
La llei obliga al constructor i/o al promotor d'un habitatge nou a respondre i atorgar al propietari, comprador i/o a tercers adquirents d'una sèrie de garanties per l'habitatge comprat o pels treballs de construcció realitzats i que, depenent del tipus de treball, ha d'acollir-se a uns terminis d'un, tres o deu anys de garantia.
Garanties per vicis o defectes de la construcció.
Durant el primer any el constructor ha de respondre dels danys materials que sorgeixin com a conseqüència d'una deficient execució de les obres, que afectarien a defectes de terminació i acabat, com per exemple ajustos en portes i finestres que no tanquin bé, defectes en paviments i taulells, repasos en pintura, etc.
El constructor deurà respondre durant els primers tres anys dels danys materials causats en l'habitatge a causa de vicis o defectes, tant en elements constructius com en instal·lacions, de tal manera que a tot moment l'habitatge pugui ser utilitzada de manera satisfactòria. Exemples de responsabilitats que s'inclourien en aquest grup són: les fallades en instal·lacions (electricitat, lampisteria, calefacció, aire condicionat) i problemes d'humitats, goteres o condensacions no causades per una mala ventilació de l'habitatge.
I finalment, la llei obliga al constructor a respondre durant un termini de deu anys dels danys que puguin aparèixer en l'habitatge com a conseqüència de vicis o defectes que afectin a la seguretat estructural de la mateixa. Aquests danys estructurals serien aquells que poguessin comprometre l'estabilitat de l'edifici tals com: defectes en fonamentació, forjats, murs o altres elements estructurals.
Segur decenal de danys de l'edificació.
Per a la cobertura dels danys estructurals referits anteriorment, la llei obliga al promotor d'un habitatge a constituir un Segur decenal de danys a l'edificació, que és d'obligat compliment en el cas d'empreses promotores i una exigència per poder procedir a la inscripció de l'habitatge en el Registre de la Propietat.
En el cas de promotors particulars, aquests poden renunciar al mateix, encara que han de valorar si això els convé o no, ja que aquesta renúncia seria extensible als futurs compradors del seu habitatge en cas d'una possible transmissió de la mateixa anterior als deu anys des de la seva construcció, a més d'estar renunciant a una garantia i protecció addicional sobre el seu nou habitatge. La cobertura d'aquest segur ha de ser del 100% del cost final de l'execució material de l'obra, inclòs els honoraris professionals.
El procés per a l'obtenció del segur de garantia decenal s'inicia, per part del promotor o constructor de l'habitatge, quan s'obté la llicència municipal d'obres, prèviament a l'inici de les obres. En aquest moment se subscriu la pòlissa provisional o pre- pòlissa amb la companyia asseguradora.
Per concertar el segur és indispensable que el promotor o constructor de l'habitatge contractin els serveis d'un organisme de control tècnic (OCT) perquè supervisi el projecte i la correcta execució de les obres, emetent els corresponents informes en el transcurs dels treballs de construcció, durant les seves diferents fases.
Una vegada acabada la construcció, acreditada mitjançant els corresponents certificats i actes, i sempre que els informes de la OCT siguin satisfactoris, la companyia d'assegurances emetrà la pòlissa definitiva, que s'aportarà per a la Declaració d'Obra nova davant notari.
Inici del termini per al còmput de les garanties.
Els terminis per al còmput de les garanties comencen a explicar des del moment de la recepció de l'obra, que tindrà lloc dins dels trenta dies següents a la data de la seva terminació, acreditada mitjançant el Certificat Final d'Obra emès per la direcció facultativa (arquitecte i aparellador) de la mateixa.